Calcula el Retorno de inversión al comprar un inmueble.

¿Te interesa adquirir un inmueble para uso comercial? Te explicamos cómo calcular ROI para valorar la rentabilidad de un inmueble y potencializar tu inversión al máximo.

Adquirir un inmueble puede convertirse en una buena inversión, ya que este podría obtener plusvalía al transcurrir los años, además de poder generar un flujo de dinero. Sin embargo, es importante que conozcas todos los beneficios que puede traer una inversión en bienes raíces para que evites que esta se torne en una fuga de ingresos. 

Afortunadamente, existe una forma de comprobar si sería una buena alternativa comprar algún tipo de inmueble, específicamente de carácter comercial, esto, mediante el cálculo del ROI. Gracias a ello puedes asegurarte de que la propiedad sea ideal para realizar una inversión. A continuación, te enseñamos cómo calcular ROI.

Tabla de contenido

• ¿Qué es el ROI?
• ¿Un inmueble es un bien de inversión?
• ¿Me conviene comprar inmuebles como inversión?
• ¿Cómo calcular el ROI de tu inmueble?
• ¿Qué aspectos pueden afectar el retorno de tu inversión?

¿Qué es el ROI?

Antes de conocer cómo calcular el ROI es indispensable conocer a qué se refiere este término y todo lo que implica, pues de esta manera será más sencillo aprender a calcularlo.

ROI son las siglas en inglés (Return On Investment) usadas para referirse al concepto de retorno de inversión. Este es un parámetro empleado para calcular cuánto tiempo tomará recuperar la inversión inicial al comprar un inmueble. 

Mediante este cálculo, puedes valorar si la compra que deseas concretar es viable o no, en consideración del tiempo que te tomará para llegar al punto de equilibrio. 

Una vez que obtengas el retorno de inversión, puedes planificar tus finanzas para que la adquisición del inmueble no afecte tu situación financiera y puedas comprobar que la propiedad está funcionando como un activo que es capaz de generar ganancias.

¿Un inmueble es un bien de inversión?

Si estás incursionando en el sector inmobiliario, es muy común que surjan ciertas dudas respecto a que si un bien inmueble podría considerarse una inversión, ya que adquirir uno, es un gasto importante, el cual se debe meditar antes de realizarlo.

Por ello, es importante efectuar un análisis previo antes de realizar la compra de un bien inmueble para que este se convierta en un bien de inversión. Es decir, que el inmueble recién adquirido no significará solo un gasto, sino que también el dinero invertido se convertirá en una fuente de ingresos.

Todo bien inmueble es capaz de generar ganancias al rentarlos o si existen factores que beneficien al aumento de su plusvalía. Una forma en la que puedes sacarle provecho a tu inversión, además del alquiler de viviendas, oficinas o locales comerciales, es usarla como renta vacacional.

Esta modalidad se ha convertido en un negocio redituable, gracias a la amplia variedad de destinos turísticos en el país; el sureste mexicano, Quintana Roo, Playa del Carmen y otros puntos atractivos de la Riviera Maya. Siguiendo esta idea de negocio puedes ver resultados a mediano plazo obteniendo ingresos mensuales.

¿Me conviene comprar inmuebles como inversión?

Como mencionamos en el punto anterior, adquirir bienes inmuebles puede ayudar de manera significativa al crecimiento de tu economía personal al convertirse en una entrada de dinero constante. 

Aparte de tu situación económica actual, debes considerar que otros factores intervienen en este proceso. Por ejemplo, como los gastos de mantenimiento de la propiedad, el aumento en la urbanización de la zona, el pago de impuestos y las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la compra (si es nuevo, usado o se está construyendo).

Esta serie de variables, especialmente el nivel de crecimiento urbano, pueden afectar de manera positiva o negativa la valuación del inmueble. 

En cuanto al estado actual del inmueble, puedes tomarlo como punto de referencia a la hora de valorar tus opciones de inversión. Si decides elegir un inmueble nuevo, tienes que considerar las garantías ofrecidas por la constructora. 

Por ello, es recomendable realizar una búsqueda general sobre su reputación y sus trabajos previos para asegurarte de que el inmueble es una construcción hecha con materiales de calidad.

Por otro lado, si tu opción de inversión es un inmueble usado, deberás contratar a un valuador, así como a un experto en construcción para que evalúen el estado en el que se encuentra la propiedad. 

De esta manera, te aseguras de que estás pagando un precio justo y así, podrás considerar en tus finanzas la cantidad que necesitas invertir para la remodelación o reparaciones que sean necesarias. Recuerda que dentro de este presupuesto, debes ingresar los gastos derivados de la valuación de la vivienda.

Por último, considerar a las propiedades en construcción puede ser una buena alternativa para ti debido a que sus precios, por lo general, suelen ser más baratos y puedes optar por esquemas flexibles para solventar el enganche. 

Debes asegurarte de que la desarrolladora del inmueble es de confianza, así como tener en cuenta de que tendrás que esperar hasta el momento en el que la construcción se dé por concluida.

¿Cómo calcular el ROI de tu inmueble?

Ahora que decidiste invertir en un bien inmueble, necesitas saber cómo calcular ROI  para evaluar el beneficio obtenido al concretar la compra. El método para calcular el ROI lo haremos en dos pasos.

Primero debes tener claro cuál es la utilidad mensual, en este caso hablamos de la ganancia obtenida por la inversión en un mes. Si compraste tu inmueble en modalidad de hipoteca y aparte rentas tu inmueble, debes sacar la utilidad mensual de la siguiente manera:

Renta mensual – pago mensual de la hipoteca = Utilidad mensual

Pongamos de ejemplo que tu renta mensual es de 11 mil pesos, tu pago mensual de la hipoteca es de 6 mil pesos. Ahora calculemos tu utilidad mensual.

11,000 – 6,000 = 5,000 

Por lo que, tu utilidad mensual sería de 5 mil pesos, ya que tenemos la utilidad mensual, podemos pasar a calcular el ROI. Gracias a los cálculos de ROI, puedes conocer en cuánto tiempo recuperarás el retorno de tu inversión y el porcentaje de recuperación de ROI. ¡Hagamos cuentas!

La fórmula del ROI para el tiempo en que podrás recuperar el retorno de inversión es la siguiente:

Monto de enganche del inmueble / la utilidad mensual

Ejemplo:

Supongamos que el monto de enganche de tu propiedad es de 300 mil pesos, y nuestra utilidad mensual, basándonos en el ejercicio anterior, no dio como resultado 5 mil. Nuestro resultado será:

300,000 / 5,000 = 60 ROI

De acuerdo con el resultado de este ejemplo, tomará 60 meses recuperar el capital invertido, lo que es igual a 5 años. Dependiendo de tus expectativas y necesidades de inversión, puedes evaluar si es una alta rentabilidad o no lo es.

Ahora bien, para conocer el porcentaje que se recuperará de la inversión realizada, debes aplicar la siguiente fórmula:

(Utilidad mensual x número de meses que desees) x (100 / el monto de enganche del inmueble)

Realizando el ejercicio, sería de la siguiente manera:

5,000 x 12 meses = 60,000

100 / 300,000 = 0.0003333333

60,000 x 0.0003333333 = 19.999998 

20% sería el porcentaje de recuperación de inversión en un año

Al momento de realizar el cálculo del retorno de inversión, es indispensable que consideres todos los gastos adicionales ligados a la compra del inmueble, como el costo de escrituración, gastos de reparación, servicios públicos, el pago de impuestos por posesión y, para el caso que aplique, el costo de avalúo.

Además, es importante contemplar entre los gastos mensuales la adquisición de los seguros. Si bien suelen ser opcionales, te recomendamos contratarlos, ya que es una forma de proteger la inversión que acabas de hacer. Un seguro te protege ante situaciones de robo, incendios, desastres naturales y otras situaciones que pueden darse.

Te recomendamos consultar a un profesional del mercado inmobiliario para recibir asesoramiento sobre el porcentaje de rentabilidad bruta y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, para garantizar que concluyas este proceso de manera exitosa obteniendo el aumento de tu ingreso mensual.

¿Qué aspectos pueden afectar el retorno de tu inversión?

Es importante mencionar que existen otros aspectos que podrían influir en el retorno de tu inversión, por lo que sería vital que los consideraras en tu proceso de toma de decisiones. Entre ellos podemos destacar:

• Cambios en el valor de la propiedad: conforme pasan los años, debes saber que el precio inicial que costó tu inmueble, puede incrementar o en algunos casos disminuir de acuerdo a diversos factores.

• Tipo de zona: la ubicación en la que se encuentre tu inmueble es otro factor que debes considerar, ya que puede afectar el retorno de tu inversión, debes encontrar un equilibrio, incluso realizar un tipo de estudio de segmentación, que te funcione de acuerdo con la utilidad que desees darle a tu inmueble.

• Preservación del inmueble: si estás incursionando como inversionista, debes considerar que el cuidado de un inmueble debe ser uno de los aspectos más importantes, antes, durante y después de una inversión, pues de este igual dependerá que obtengas buenos resultados y cifras de inversión.

Ahora que sabes cómo calcular ROI, es momento de invertir, por supuesto, meditando y optando por las mejores decisiones que te favorezcan a largo plazo.