¿Conoce cuáles son los impuestos por comprar una casa o venderla?

Al vender o adquirir una propiedad es común olvidar incluir dentro del presupuesto de gastos el pago de impuestos. Infórmate sobre los impuestos por comprar una casa o venderla que deberás cubrir y evita problemas económicos o en tu situación tributaria.

José Antonio Manzanero, ex presidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, habló sobre los detalles en torno al pago de impuestos que deben cubrir los vendedores y compradores de viviendas, así como la importancia de contar con asesoría notarial.

¿Cuáles son los impuestos por comprar una casa?

Al momento de la compraventa de una casa existen dos actos: una persona compra (adquiere una propiedad) y otra vende (se desprende de la propiedad). Cada uno debe cubrir sus impuestos, por ejemplo, durante la compra del inmueble, el comprador tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.

El cargo del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es recaudado por distintas entidades, por lo que puede variar su costo, sin embargo, generalmente equivale el 2% del precio del inmueble, es decir, si se adquiere una vivienda de un millón de pesos, deberá cubrirse un pago de 20 mil pesos por este impuesto.

Es importante destacar que el valor del ISAI cambia de acuerdo con la entidad federativa en donde se encuentra el inmueble, por ejemplo, en la Ciudad de México este tiene un porcentaje superior, de 5.8%, mientras que en Quintana Roo la tasa puede variar entre 1.5% y 2.5% de acuerdo al municipio.

¿Cuáles son los impuestos por vender una casa?

La compraventa de viviendas también genera gastos adicionales para la persona que realiza la venta del inmueble, a través del Impuesto Sobre la Renta (ISR), por las ganancias obtenidas por la venta de la propiedad. Este impuesto solo se calcula de acuerdo a las ganancias.

Las personas físicas que venden una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación, pero es posible evitar este pago, ya que la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de hasta 700 mil Udis, o un aproximado de 4 millones 376 mil pesos.

Si planeas evitar este gasto, debes informarte que solo puedes exentar el pago del ISR cada tres años. Además, es requisito para el vendedor es acreditar al notario con elementos documentales que efectivamente sea el dueño de la casa habitación que vende.

¿Cómo afecta el pago de estos impuestos en la compra de viviendas?

El pago de los impuestos es proporcional al precio de compra de la propiedad, dicho monto queda registrado en un acta. Al momento en que se hace la venta de la propiedad y se firma ante notario la escritura pública, el notario tiene la obligación de retener el pago de ISAI, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.

Por ejemplo, si tú compras una propiedad con precio de compraventa de un millón de pesos, con un impuesto del 4.5%, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. La labor del notario es retener el dinero correspondiente al pago del impuesto, dar un comprobante y luego dar el pago a las autoridades municipales. 

El uso de suelo y el precio de venta determinarán el pago o la exención de este impuesto.

No genera impuestos:

• La venta de una vivienda que puedas demostrar que es tu casa habitación y cuyo precio de venta no rebase las 700,000 Udis.

Sí genera impuestos:

• La venta de un terreno. El pago del ISR no es un gasto opcional durante la venta de un terreno, ya que no existe forma de exentarlo.
• Si la casa habitación que vendes supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo, si tu inmueble lo vas a vender en seis millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
• Cuando se trata de la compra de un inmueble no habitacional, como una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera. En estos casos, además del pago al notario por la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el cual siempre tiene un valor de 16% sobre el precio escriturado de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
• Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinadas a la oficina sí generan.
• Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional, pero está arrendado. Entonces, al no poder demostrar que se trata de tu de la vivienda habitada por ti y tu familia, de la utilidad que recibas de acuerdo con el precio escriturado, vas a tener que considerar el pago del ISR dentro de los gastos de hipoteca.
• Una casa habitación con un pequeño comercio, ya que este causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local comercial. Pero el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.

¿Es necesario que un notario de fe a este tipo de transacciones en los contratos desde un principio?

Sí es necesario, porque hacer este tipo de actos jurídicos ante notario, implica que esta actividad cuente con respaldo jurídico. La figura de un abogado es opcional, pues es un asesor que vela porque las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.

De manera imparcial, el notario público tiene que dar una fe de la propiedad de un bien inmueble para certificar que la vendió quién la tenía que vender y comprar quien la tenía que comprar; verifica que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo esto queda asentado dentro de la escritura.

Además, garantiza que tú, como vendedor, no vas a tener problemas posteriores, y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad. Por ello, siempre es recomendable buscar un notario de confianza para realizar este trámite.

¿Es necesario que la persona que compra esté dada de alta en Hacienda?

Sí, uno de los determinados requisitos es que el comprador esté registrado ante la Secretaría de Hacienda, ya que este impuesto es declarado por el notario, quien debe comprobar que es el comprador quien cubrió el monto proporcional al pago del ISAI. La única forma en que el notario público podrá comprobar al gobierno que fue el comprador quien cubrió el pago es si este se encuentra dado de alta.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano ofrece más información sobre temas pertinentes a la compraventa de vivienda y sus correspondientes impuestos, a través de asesorías gratuitas desde su página de internet.