Conoce el uso de suelo de un terreno antes de comprarlo
Si estás por empezar un desarrollo inmobiliario o un proyecto en un predio o lote, debes preguntarte cómo saber el uso de suelo de un terreno antes que lo compres, así garantizas la legalidad de cualquier plan a futuro.
En México, así como en todos los países, la planificación urbana y territorial es un aspecto regulado por las leyes. A través de esto, se pueden controlar las construcciones y proyectos, además de medir su impacto ambiental y contextual, y cobrar los impuestos correspondientes.
La regulación del uso de suelo depende casi por completo de la entidad federativa en la que se esté buscando comprar el terreno. Sin embargo, las dependencias municipales son las que se encargan de llevar a cabo un control completo sobre los terrenos del territorio y determinar para que se emplean.
El cómo saber el uso de suelo de un terreno puede depender del lugar y es lo primero que se debe conocer antes de iniciar cualquier actividad. Una vez que lo sabes, se otorgarán las licencias adecuadas para el proyecto que presentes. Esto evitará que, en el futuro, te impongan una multa por el uso indebido del suelo, o por actividades que no estaban autorizadas para ese terreno.
¿Quién determina el uso de suelo de un terreno?
El asignarle un uso de suelo específico a cada terreno es una cuestión que corresponde a los Instrumentos de Planificación Territorial. Estos, a través de la Ley de Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, asignan la función de cada terreno con base en disposiciones normativas y datos específicos del espacio y dan las licencias correspondientes para los proyectos que se realicen.
Antes de consultar el cómo saber el uso de suelo de un terreno, debes identificar cuáles son los tipos de usos que se le pueden dar a una porción de tierra. Al conocer sus características podrás tener una idea preliminar de a qué categoría pertenece el terreno que deseas comprar.
¿Cuáles son los tipos de uso de suelo de un terreno?
- Residencial
- Suelo para actividades productivas
- Uso para equipamiento
- Infraestructura
- Espacios públicos
- Áreas verdes
Residencial
Una de las mayores razones por las que las personas se preguntan: ¿cómo saber el uso de suelo de un terreno?, es para llevar a cabo la construcción de un inmueble que funcione como vivienda. Este tipo de uso de suelo corresponde a todo espacio habitable, por lo que también entran en esta clasificación lugares como hoteles, hostales y hospedajes.
En caso de que se establezca un local que, además del hospedaje, de otros servicios comerciales, se requerirá hacer un cambio de tipo de uso de suelo a uno comercial. Los únicos servicios que se pueden brindar son aquellos que aporten al desarrollo de la vida de los residentes, como lavanderías, gimnasios o guarderías. Solo aplicarán en caso de que no estén respaldados por una marca o empresa.
Aunque no aplica en todos los casos, algunas de las condicionantes para que un terreno sea residencial o de suelo habitacional es que cuente con servicios básicos. Entre estos, se mencionan conexiones para agua potable y electricidad, además de pavimento y estar en urbanización o cerca de ella.
Los que tienen potencial para ser un terreno así, pero no se encuentran dentro de las urbanizaciones, se les conoce como terrenos de inversión, diferentes a los lotes residenciales.
Suelo para actividades productivas
Un espacio al que se le puede asignar un tipo de uso de suelo de actividad productiva, es aquel en el que se pueden realizar actividades o edificaciones industriales, o similares. Para obtener una licencia para estos terrenos, se requieren varios estudios, como viabilidad e impacto ecológico.
Según los reglamentos del uso de suelo, la actividad industrial comprende las actividades de metalurgia, química, manufactura y construcción. Además, se puede practicar la agricultura, ganadería, pesca, silvicultura y actividades relacionadas a la minería y extracción de minerales y piedras.
Además de las licencias adecuadas para usar el terreno, estas actividades requieren futuros trámites adicionales, como estudios de suelo para saber si son aptas y no representarán un peligro para el ambiente.
Uso para equipamiento
Las actividades que se pueden desarrollar en un terreno con un tipo de uso de suelo de equipamiento son, en su mayoría, la prestación de servicios. Se identifican porque son aquellas que complementan la funcionalidad de los espacios a su alrededor.
Los establecimientos de comercio, la salud, deporte, esparcimiento, cultura, culto y el desarrollo de la ciencia son actividades que se pueden desarrollar en estos espacios. Sin embargo, de acuerdo a las características del predio, estas pueden tener algunas restricciones.
Se clasifican en equipamiento básico, menor, mediano y mayor de acuerdo a su capacidad de aforo. Esta va desde las 250 personas hasta más de 6 mil. Para una capacidad que exceda esta última cifra, se requieren de permisos especiales de construcción, para la operación de establecimientos y licencias de urbanismo.
Infraestructura
Las construcciones que se pueden edificar en un terreno con un tipo de uso de suelo de infraestructura, son aquellas que benefician al funcionamiento de la vida urbana.
La mayor parte de estos predios están ocupados por instituciones de gobierno, que son las encargadas de administrar el transporte, saneamiento, energía y telecomunicaciones. Son pocas las empresas o medios privados que cuentan con estos tipos de suelo de terrenos, pues suelen ser servicios que el gobierno tiene la obligación de dar.
Algunos ejemplos de las construcciones que se pueden llevar a cabo son centrales eléctricas, terminales de transporte público, aeropuertos, carreteras y autopistas, pozos de extracción de gas y petróleo, así como algunas estaciones de radio y televisión.
Espacios públicos
Los espacios públicos, según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, son los espacios destinados para el esparcimiento, sin restricciones de circulación. No hay diferencias entre que estos se encuentren al aire libre o sean espacios cerrados, siempre que contribuyan al entretenimiento de la población.
Lo que se puede encontrar en un terreno con este tipo de uso de suelo son parques, plazas comerciales, algunas áreas verdes y centros comunitarios. Las licencias para su uso y construcción también deben ser otorgadas por el gobierno.
Se clasifican en bienes nacionales, bienes nacionales de uso público y bienes fiscales. Esta categoría se da de acuerdo a cómo pueden ser transitados, y si el Estado, que es su dueño, permite ciertas actividades dentro de ellos.
Áreas verdes
Los terrenos a los que se les otorga un uso de suelo de área verde son, contrario a los espacios públicos, de propiedad privada. Sin embargo, el gobierno también regula su uso y tratamiento pues, al tener vegetación y hasta fauna, son pulmones de las zonas urbanizadas y parte del rescate ecológico.
La autoridad exige que los límites de estos terrenos estén bien delimitados, además de que cualquier edificación que se encuentre en ellos no debe exceder el 10% de la superficie de terreno. Es común que cualquier adecuación deba ser autorizada por el gobierno local, en pro de la preservación ecológica.
¿Cómo saber el uso de suelo de un terreno?
Para resolver la duda de cómo conocer el uso de suelo de un terreno, la mejor fuente de información es el propietario de este espacio. Desde su escrituración, es probable que se indique cuál es su función. Sin embargo, también hay herramientas de consulta en línea, válidas para algunos estados, que pueden ayudar.
Espacios como la Ciudad de México o el Estado de México tienen esta información disponible para la consulta pública. En cambio, en otras entidades o municipios, dichos datos sólo pueden ser dados con permiso del propietario.
Una vez que se cuenta con el permiso, o acudiendo el interesado en la compra y el propietario juntos a las oficinas de Desarrollo Urbano, se puede obtener la información precisa. Esta dependencia suele encontrarse en la cabecera municipal de cada ciudad. En caso de que no se encuentre, se puede acudir a la oficina de Catastro.
