Conoce el usufructo vitalicio y sus implicaciones en la venta inmobiliaria

Entender qué es usufructo vitalicio es imprescindible si se quiere vender una propiedad que se encuentra bajo esta regulación, que es una de las formas de herencia más empleadas cuando se trata de un inmueble

Heredar en vida es una práctica popularizada en la actualidad para garantizar que la o las personas correctas reciban los bienes acordados. Es, incluso, una de las formas en las que las familias evitan conflictos o disputas por los bienes que se pasan de generación en generación.

Además de la herencia, intervienen también otros factores como el uso que se le puede dar a la propiedad antes de que esta sea considerada una herencia testada. Las regulaciones que contempla la ley mexicana existen para asegurarle a quien va a ceder su inmueble que la propiedad no se usará fuera de su condición impuesta.

Una de las formas más comunes en las que se da la herencia en vida es por medio del usufructo vitalicio. A través de esta, personas de todas las edades, con mayor incidencia en los adultos mayores, pueden asegurar la sucesión de sus propiedades como objeto del usufructo.

Comprender lo que es usufructo vitalicio y sus implicaciones cuando se habla de la sucesión de bienes raíces es fundamental si se busca seguridad en la herencia. Vender, rentar o darle cualquier otro uso que deje un beneficio económico son algunos de los aspectos controlados de esta forma de herencia en vida.

¿Qué es usufructo vitalicio?

El Código Civil por el que se rigen algunas acciones de los mexicanos aclara que el usufructo vitalicio es, justamente, una modalidad de la herencia en vida. Se refiere a que una persona puede disfrutar de un bien que no es suyo pero le será heredado a la muerte del propietario. La condición suele ser que este inmueble no se modifique de ninguna manera a cuando estaba en dominio del propietario.

¿Para qué sirve el usufructo vitalicio?

El propósito del usufructo vitalicio es limitar el uso del beneficiario, o usufructuario vitalicio, hasta que pueda tomar plena posesión de él. Remitiéndose a los elementos de la propiedad, que son usar, disfrutar y disponer, el usufructo vitalicio se concentra en la parte de disfrutar. Es decir, podrá usarla como si fuera suya, pero no obtener un beneficio de ella.

Al saber lo qué es usufructo vitalicio, se puede hablar de que hay algunas cláusulas que el dueño puede anexar sobre cómo empleará la propiedad el beneficiario. Sin embargo, a pesar de lo que los acuerdos a los que lleguen no hacen que la propiedad no esté bajo un usufructo vitalicio.

¿Cuál es la diferencia entre usufructo vitalicio y nuda propiedad?

En algunas ocasiones, por la similitud de circunstancias, se puede confundir con la nuda propiedad, pero son conceptos diferentes. La nuda propiedad es una regulación que se le asigna a los inmuebles que, habiendo pasado por un proceso de usufructo, pueden ocupar el tercer elemento de la propiedad, que es el de disponer. 

La nuda propiedad, contrario al usufructo, le otorga a la persona a la que se le está heredando en vida la facultad de vender, rentar, enajenar o dar un uso con retribución al inmueble en cuestión. Los términos en los que se maneje el capital que se reciba por el uso del inmueble depende del nudo propietario y el dueño original.

Ya que se entiende lo que es usufructo vitalicio, es importante revisar sus características. De este modo, puedes decidir si esta forma de herencia en vida es la que más te conviene. Recuerda también que el Código Civil es el respaldo de estos procesos, por lo que tienen protección y validez legal.

Características del usufructo vitalicio

• Contempla el derecho de uso y disfrute sobre un bien ajeno
• Es voluntario
• Puede ser empleado para personas morales
• Tiene un proceso de extinción

Contempla el derecho de uso y disfrute sobre un bien ajeno

Cómo ya se ha mencionado, el usufructo vitalicio le da el poder al usufructuario de usar y disfrutar el bien inmueble, siempre que no obtenga una ganancia de él. De cierta forma, el dueño original de la propiedad cede su derecho hacia el beneficiario.

Es importante considerar que, a pesar de que el usufructo vitalicio tiene ciertos términos en el Código Civil, estos no son estrictos o restrictivos. Los acuerdos a los que lleguen las dos partes dependerán de sus intereses, por lo que siempre es posible alinear el usufructo vitalicio a lo que convenga a ambos.

Es voluntario

Una de las preocupaciones principales de las personas que quieren heredar, y por las que se recurre al usufructo vitalicio, son los problemas que pueden suscitar por conseguir la propiedad. Son recurrentes las denuncias o testimonios de personas a las que se les ha presionado por dejar una propiedad a nombre de una persona específica.

Debido a eso, el usufructo vitalicio es una alternativa para evitar disputas o algún problema que pudiera surgir entre familiares. El propietario del inmueble puede decidir, en cualquier momento, empezar los trámites para el usufructo vitalicio a las personas o entidades que él escoja, como su cónyuge superviviente a la muerte del dueño.

De esta forma, quien dará su propiedad inmobiliaria puede asegurarse de que los manejos de esta serán lo que él ha decidido, incluso después de su fallecimiento. Ante cualquier eventualidad o futura disputa, siempre habrá un contrato que respalda la voluntad de quien hereda.

Puede ser empleado para personas morales

El ejercicio del usufructo vitalicio es recurrido por las personas físicas, sobre todo por los adultos mayores, hacia otra persona física, en la mayoría de las ocasiones. Sin embargo, también existe la opción de que uno o varios inmuebles se hereden por este medio a personas morales.

Contrario a las especificaciones que puede incluir un contrato de usufructo vitalicio, en el caso de que las personas morales busquen heredar, el usufructo está restringido por tiempo. Es decir, es un usufructo temporal. Tendrá una duración máxima de veinte años para hacerse valer, o hasta que la persona moral deje de existir.

Tiene un proceso de extinción

Si el usufructo vitalicio no llega a ser completado, se habla de una extinción. Existen varias razones por las que el usufructo se puede extinguir, pero la más común es el fallecimiento del usufructuario. Con esto, el dueño original del inmueble, que ostentaba el título de nudo propietario, vuelve a tener la plena propiedad.

Los otros motivos por los que puede haber extinción del usufructo es por la finalización del plazo para el que fue constituido y porque hay una renuncia del usufructuario a su derecho de uso y disfrute de la propiedad. Otras razones menos comunes son la pérdida total del inmueble, por una resolución del derecho del constituyente o por prescripción del juez.

¿Se puede vender una propiedad con usufructo vitalicio?

Sabiendo lo que es usufructo vitalicio, una de las preguntas más comunes que pueden surgir es si se puede vender una propiedad con usufructo vitalicio. De manera estricta, y según lo que los tecnicismos explican de esta regulación, ni el usufructuario ni el nudo propietario puede hacer alguna transacción con el inmueble.

Usualmente, la venta es el proceso que se restringe de cualquiera de las dos partes en cuanto una propiedad entra a un proceso de usufructo vitalicio. Sin embargo, otros procesos, como la renta, pueden quedar regulados dentro del contrato, testamento o escrituras del inmueble, siempre con el consentimiento del dueño.

En este caso, por ejemplo, quien ostente la nuda propiedad puede ceder los frutos del arrendamiento al usufructuario, para que también disponga del inmueble. Es un derecho y una necesidad de ambas partes que se llegue a un acuerdo respecto al manejo de la propiedad completa. Sólo se debe considerar que, si deciden vender la propiedad, el usufructo se extingue y el acuerdo termina en beneficio e interés del nudo propietario.