Conoce las figuras de la nuda propiedad y el usufructo, cómo influyen en las inversiones inmobiliarias

La nuda propiedad y el usufructo son figuras que, bien comprendidas, pueden ser de mucha utilidad para los inversionistas en el mercado inmobiliario.

A pesar de que no está definida en el Código Civil mexicano, la nuda propiedad es un concepto muy importante para entender las dinámicas de posesión y uso de los bienes inmuebles.

Conocer los detalles y el funcionamiento de esta figura puede evitarte muchos malos entendidos que deriven en una operación inmobiliaria que te deje en desventaja. Incluso puede prevenirte de caer en un fraude inmobiliario.

Es por ello que te explicamos todo lo que debes saber acerca de este concepto. Para ello, se explicará todo el contexto que lo rodea y otros conceptos importantes que están estrechamente relacionados.

• ¿Cuál es la diferencia entre uso y disfrute y disposición?
• ¿Qué es el pleno dominio?
• ¿Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo?
• Preguntas frecuentes acerca de la nuda propiedad y el usufructo
• ¿Cómo puede influir la nuda propiedad en las inversiones inmobiliarias?

¿Cuál es la diferencia entre uso y disfrute y disposición?

En primer lugar, se debe comprender la diferencia entre uso y disfrute y disposición de un bien.

• Uso y disfrute: se da cuando una persona utiliza activamente el bien para fines personales. En el caso de los bienes inmuebles, se da cuando una persona lo ocupa ya sea como vivienda (casa, departamento) o para fines comerciales (local comercial, terreno, bodega, oficina). Este derecho lo otorga el propietario del bien a otra persona a través del usufructo.
• Disposición: se da cuando una persona tiene la titularidad del bien y, por lo tanto, puede disponer de este como más le convenga. Es decir, puede arrendarlo, venderlo, prestarlo o donarlo en el momento que así lo desee. Cuando el titular ha otorgado un usufructo a una segunda persona, se queda únicamente con el derecho a la disposición del bien, y esto es lo que se conoce como nuda propiedad.

¿Qué es el pleno dominio?

El pleno dominio de una propiedad se da cuando una sola persona posee al mismo tiempo los derechos de uso y disfrute y de disposición del bien. En el caso de los bienes inmuebles, el pleno dominio se da cuando una persona vive en su propia casa o departamento, por ejemplo, o cuando tiene un negocio en un local comercial escriturado a su nombre.

Por lo tanto, si una persona vive o trabaja en una vivienda o local rentado o prestado, está utilizando solo el derecho a uso y disfrute que le ha otorgado el titular del inmueble. En ese caso, ninguno de los dos tiene pleno dominio del inmueble: el arrendador tiene el derecho de disposición y el arrendatario tiene el derecho de uso y disfrute.

¿Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo?

Para entenderlo mejor, usaremos el ejemplo más común: el arrendamiento.

Supongamos que una persona posee una casa con escrituras a su nombre y actualmente está viviendo en ella, es decir, tiene el pleno dominio del inmueble. En cierto momento, decide arrendarla a otra persona. Al momento de firmar el contrato de arrendamiento, el propietario está cediendo el derecho de uso y disfrute al arrendatario, es decir, le está otorgando un usufructo, y por lo tanto, se quedaría solo con el derecho de disposición, pasando entonces a ser nudo propietario del inmueble.

Una vez comprendidos estos dos conceptos, podemos entender por qué la nuda propiedad y el usufructo son dos conceptos que siempre van de la mano. 

Preguntas frecuentes acerca de la nuda propiedad y el usufructo

Existen algunas preguntas frecuentes acerca de este tema, y aquí responderemos las más importantes de ellas:

• ¿Cuándo se da la extinción del usufructo?
• ¿Qué pasa si se da la muerte del usufructuario?
• ¿Qué sucede si se da la muerte del propietario?
• ¿Cuáles son los derechos y obligaciones del nudo propietario?
• ¿Se puede comprar una nuda propiedad?

¿Cuándo se da la extinción del usufructo?

Cuando llega el cumplimiento del plazo del usufructo, por ejemplo cuando se rescinde el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo o no se renueva a su término, el propietario recupera su derecho al uso y disfrute del bien, por lo que recupera la propiedad plena del inmueble en cuestión. Esto a menos que se renueve el usufructo, mediante una renovación del contrato de arrendamiento.

¿Qué pasa si se da la muerte del usufructuario?

En ese caso, el propietario recupera automáticamente su derecho de uso y disfrute del inmueble, por lo cual recupera el pleno dominio del mismo. 

¿Qué sucede si se da la muerte del propietario?

En ese caso, el titular del usufructo conserva su derecho de uso del inmueble hasta el plazo estipulado dentro del contrato de arrendamiento. Cuando se defina a un nuevo dueño del inmueble, éste deberá respetar el contrato de usufructo vigente hasta que se llegue el cumplimiento del plazo establecido para su término.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones del nudo propietario?

El nudo propietario, como se ha dicho, tiene el derecho de disposición del inmueble, es decir, tiene derecho a enajenarlo (venderlo o donarlo) a una tercera persona. Sin embargo, tiene al mismo tiempo la obligación de cumplir con los acuerdos establecidos en el pacto de usufructo, es decir: permitirle su uso hasta el término del plazo establecido en este y ofrecerle en primer lugar la venta del inmueble si es que cumple con los requisitos establecidos en el Código Civil.

¿Se puede comprar una nuda propiedad?

La respuesta corta es sí. El nudo propietario del inmueble tiene el derecho a enajenar el bien incluso mientras se encuentre en usufructo, y por lo tanto, un comprador puede adquirirlo. No obstante, el comprador no tendrá la plena propiedad, sino que será también nudo propietario hasta la extinción del usufructo.

¿Cómo puede influir la nuda propiedad en las inversiones inmobiliarias?

Los inversionistas inmobiliarios pueden utilizar la figura de la nuda propiedad a su favor. Algunas de las ventajas que pueden aprovechar son:

• Comienzan a obtener ingresos de inmediato: si el inmueble se encuentra actualmente rentado, al comprar la nuda propiedad el nuevo propietario comienza a recibir de inmediato las rentas correspondientes, por lo que recuperará su inversión de forma más rápida, además de ahorrarse los gastos de búsqueda de inquilinos.
• El inmueble se vuelve más atractivo para los compradores: cuando el inversionista se encuentra del otro lado, es decir, como vendedor, ofrecer recibir de inmediato las rentas del inmueble al comprar la nuda propiedad es un atractivo muy importante para los compradores potenciales.
• Se puede vender la nuda propiedad y quedar como usufructuario: aunque no seas inversionista inmobiliario, puedes beneficiarte de la nuda propiedad. En caso de que así se requiera, el dueño de un inmueble con propiedad plena puede vender la nuda propiedad a otra persona y seguir usándolo como usufructuario. De este modo, obtiene un beneficio monetario al mismo tiempo que conserva el derecho de su uso por un tiempo determinado.

Ahora ya sabes qué es la nuda propiedad y el usufructo y cómo puedes beneficiarte de ellos al momento de invertir en bienes raíces. Para conocer más a fondo los detalles legales y administrativos que conllevan estas figuras, consulta a un abogado o notario público con experiencia y/o especialización en operaciones inmobiliarias.