Invertir a través de una FIBRA inmobiliaria abre la posibilidad de generar ganancias seguras de una manera poco conocida, pero que cada vez tiene mayores alcances. Entender cómo funcionan te ayudará a encontrar la FIBRA de bienes raíces ideal para la inversión de tu capital
Invertir en el mercado inmobiliario en México es, con el paso de los años, una de las mejores decisiones que se pueden tomar si se quiere percibir una ganancia con bajos riesgos. Solo para el cierre del 2021, expertos inmobiliarios señalan que este sector puede tener un crecimiento de hasta el 10%, pese al panorama global.
Ante el pronóstico favorable de este sector, ha habido gran interés por invertir de alguna manera en proyectos inmobiliarios, muchos de los cuales se sustentan del turismo o la migración a las grandes urbes. Estos requieren de importantes inyecciones de capital, que es algo de lo que se ocupan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces.
También conocidos como FIBRAS inmobiliarias, este tipo de modelo de inversión es una de las grandes y más seguras maneras de invertir en el sector de bienes raíces de manera productiva, ya que ofrece amplios beneficios. A pesar de que existen hace varios años, es en la actualidad cuando han tenido mayor auge gracias a las tendencias de modernización de la inversión.
¿Qué es una FIBRA inmobiliaria?
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces son conocidos también como FIBRA inmobiliaria, esto por su acrónimo. Se trata de inversiones de capital, que tienen como propósito reunir los suficientes fondos para comprar, construir o remodelar un inmueble.
Las FIBRAS son empresas que, a través de la participación de sus socios y accionistas, reúnen capital para financiar proyectos inmobiliarios. Posteriormente, se encargan de la administración de propiedades. Dentro de su portafolio inmobiliario se incluyen siempre aquellos desarrollos que generan ingresos a largo plazo, generalmente en forma de arrendamiento.
El gran beneficio de una FIBRA de bienes raíces reside en las ganancias que se obtienen a partir de las rentas del inmueble o cualquier otro flujo monetario. Los inmuebles que más reciben este tipo de inversiones son oficinas, hoteles y edificios departamentales. Sin embargo, los complejos turísticos son otra de las formas de desarrollo que requieren de este tipo de inyección de capital.
No obstante, el criterio de elegibilidad de inmuebles que pueden formar una FIBRA inmobiliaria siempre tendrá relación con su rentabilidad.
Una FIBRA inmobiliaria suele tener un solo tipo de inmueble en el que se especializa, tanto en su construcción, diseño e implementación en el mercado. Por ejemplo, existen las que se enfocan solo en la edificación de complejos industriales, o cierto tipo de oficinas, hospitales u hoteles. Pero también las hay diversificadas, y eso depende de sus giros comerciales, los tipos de propiedades y del dinero levantado.
Una de las características con las que cuentan las FIBRAS es que muchas de ellas llegan a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores. Gracias a esto, pueden ofrecer a sus accionistas la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs.
¿Qué son los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios?
Los CBFIs son documentos que se asemejan a los títulos accionarios, pero dentro de una FIBRA inmobiliaria. Cuando se obtiene un CBFI, se pasa a ser accionista de la FIBRA de bienes raíces. Esta es la forma en la que las personas, físicas o morales, aseguran su ganancia en cualquier proyecto en el que la FIBRA esté participando.
A pesar de que con un CBFI se es accionista de la FIBRA inmobiliaria, el porcentaje de ganancia de acuerdo al flujo de ingresos que perciba el inmueble dependerá de cuánto haya invertido. Los accionistas mayoritarios serán los que tengan mayor percepción de ganancias, y para acceder a eso también se abre la posibilidad de invertir más veces.
¿Cómo invertir en una FIBRA inmobiliaria?
- Escoge la Casa de Bolsa o institución que más te convenga
- Revisa las FIBRAS de bienes raíces que sean de tu interés
- Empieza la solicitud para ser accionista de la FIBRA
- Adquiere los CBFIs
- Mantén un constante seguimiento en la inversión
Escoge la Casa de Bolsa o institución que más te convenga
Antes de hacer cualquier movimiento monetario, debes realizar una detallada investigación de cuáles son las Casas de Bolsa o instituciones que ofrecen FIBRAS inmobiliarias. Recuerda que hay algunas que son especializadas en ciertos inmuebles o desarrollos, por lo que también se debe considerar ese factor.
Bancos como BBVA tienen estructuradas las FIBRAS que ofrecen en tipos de inmuebles y para distintos tipos de inversionistas. Otros espacios, como la Bolsa Mexicana de Valores, disponen de una cartera de FIBRAS de bienes raíces disponibles para su consulta y contacto.
Revisa las FIBRAS de bienes raíces que sean de tu interés
La FIBRA inmobiliaria a la que te quieras acercar debe responder a las necesidades y objetivos de la inversión. Además, se debe considerar el capital con el que se cuenta antes de empezar la inversión.
En algunos casos, las FIBRAS también tienen ciertos requerimientos para poder pertenecer a su cartera de accionistas e invertir en ellas. Por ejemplo, puede ser necesario que cuentes con algunos antecedentes como inversionista o títulos de inversión, tener un capital mínimo para poder invertir o un historial en otras FIBRAS similares.
Empieza la solicitud para ser accionista de la FIBRA
Antes de empezar el proceso de inversión, algunas de las instituciones requieren que pases por una entrevista o revisiones previas a la primera inyección de capital. Una vez que se aprueba, lo recomendable es que leas con detenimiento el contrato por el que pasarás a ser parte de la FIBRA inmobiliaria.
En el contrato se deben señalar algunas características importantes del funcionamiento de la FIBRA, como la regularidad con la que entregan los ingresos, el porcentaje que se reparte de acuerdo al dinero recaudado y derechos y obligaciones respecto al inmueble. Algo que se debe verificar es que lo repartido debe ser igual o mayor al 95% del total recaudado en la renta del inmueble.
Adquiere los CBFIs
Una vez que se está colaborando con la FIBRA inmobiliaria, se debe comenzar con la adquisición de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, o CBFIs, de acuerdo a lo que se haya dispuesto en el contrato. Según las regulaciones de estos fondos de inversión, no existe un número mínimo de CBFIs que se puede adquirir, por lo que podrías tener solo una.
Sin embargo, el mejor rendimiento de las cuentas de los accionistas de una FIBRA inmobiliaria se da cuando logran adquirir una mayor cantidad y más diversificada. Algunos inversores con experiencia recomiendan que las primeras CBFIs se adquieran sobre arrendamientos seguros, como oficinas u hoteles, y no sobre propiedades cuyo ingreso depende de factores como las temporadas.
Mantén un constante seguimiento sobre la inversión
Al tener más de una CBFIs, se puede llegar a perder el control sobre cada una y todo lo que involucran, como las fechas de repartición de los ingresos o cuánto ascendieron cada uno de ellos. Es por esto que es necesario llevar un estricto control de cada una de las inversiones.
Además de los estados de cuenta y reportes trimestrales que debe dar la empresa para que todos sus inversores estén informados de los movimientos, puedes tener algunos otros controles. Algunas personas físicas optan por contratar a un contador para estos efectos, pero también es posible que se lleve un registro manual de inversiones e ingresos.
Recuerda que una FIBRA inmobiliaria es una forma de inversión colectiva para un proyecto que puede no ser tuyo, sino de la empresa de la que serás socio. Así mismo, dentro de otros tipos de inversión tradicional, hay maneras en las que puedes captar inversores para un proyecto de bienes raíces propio.
