Apoyo Legal Inmobiliario, Cuidado con los traspasos

Muchas personas que actualmente cuentan con un crédito hipotecario han sido afectados en su economía y otros, incluso, han perdido su empleo, lo que ha generado que algunos decidan por el traspaso de su inmueble.

Sin embargo no es tan simple como parece pues se involucra el actual propietario, el nuevo adquiriente y el acreedor (sea la hipotecaria o banco que cedió el crédito), a quien regularmente se le olvida.

El futuro comprador o adquiriente de un inmueble hipotecado debe cuidar estos aspectos. en este artículo le mostramos los pros y contras de este tipo de transacción realizada entre particulares.

Pero antes es necesario recalcar lo siguiente:

  • Legalmente los traspasos NO EXISTEN como tal.
  • La palabra traspaso significa “CEDER o DAR una cosa propia a una persona”, es decir, volvérselo a pasar.
  • Para traspasar una propiedad se debe efectuar un acto jurídico denominado CESIÓN DE CRÉDITO.

“¿Beneficios?”

No tiene que recurrir ante la hipotecaria o banco a realizar el cambio de propietario .
Se ahorra el hasta el 7 % de comisión que cobran las instituciones de crédito por este tipo de operaciones
No paga servicios profesionales .
No tiene que desembolsar nada para pago de Notario, Registro Público de la Propiedad, y otros gastos gubernamentales inherentes a este tipo de transacciones.

Beneficios Reales

Al realizar una operación de traspaso si usted acude ante la inmobiliaria o banco a realizar este operación usted obtiene:
Cobertura en caso de fallecimiento, cesantía o pérdida de empleo, ya que estos beneficios los tiene el actual propietario y, él es quien tienen el crédito, NO USTED, por consiguiente, en caso de fallecimiento del titular (en este caso el que le está traspasando la propiedad) los deudos del mismo pueden reclamar la propiedad y la Ley se la otorga, ¿y usted?
Cuando usted termine de pagar la hipoteca, las escrituras se emiten a nombre de quien está el crédito, pregunto: si el “dueño” anterior ya no vive en la ciudad, ya falleció, tiene una incapacidad mental, se divorció y estaba casado por bienes mancomunados ¿cómo le haría usted para escriturar la casa a su nombre?
Por otro lado, usted está traspasando su propiedad y el nuevo “propietario usa el inmueble para fines ilícitos, sabe usted bien el problema al que se enfrentaría ya que la propiedad ES DE USTED, está a su nombre, no a nombre del nuevo adquiriente AUNQUE EXISTA UN DOCUMENTO FIRMADO.

Los traslados de dominio que mucha gente hace ante una Notaría, no tiene validez ante la hipotecaria ni al momento de realizar algún trámite, ya que existe un tercero en “el negocio”.

En el Instituto no existe ni la figura del traspaso ni la de la sustitución de deudor. En última instancia, el Infonavit recibe la propiedad, la anuncia y cuando encuentra un nuevo comprador se liquida el crédito anterior, y la diferencia, en caso de haber, se le otorga al antiguo acreditado.

Supongamos que se hace un contrato de compra venta donde se indica que el Sr. “X” vende una casa a un determinado precio, que el Sr. “Y” la acepta comprar a ese precio y para eso paga la mitad a la firma de contrato y que el resto lo pagará después o a la firma de escrituras.

El Notario agrega la personalidad de los contratantes, certifica las firmas y el contenido del contrato, pero resulta que pasan los meses y el comprador no consigue el dinero (por la razón que ustedes quieran), pasan meses e incluso años y no puede pagar. Entonces el vendedor quiere cancelar le contrato, pero el comprador no quiere.
Ahí empiezan los problemas, pues en el contrato no se agregó una cláusula de rescisión de contrato, ya sea por desconocimiento o por olvido, pero el hecho cierto es que el vendedor no podría cancelar el contrato sin el consentimiento del comprador.
Y todo porque el contrato NO establece una fecha límite para pagar la diferencia, pues recordemos que el contrato dice que se pagará “después” o “a la firma de las escrituras” y eso puede ser hoy, mañana, en 15 o en 100 años.
Ahora bien para el caso específico de los Contratos de Traspaso Infonavit ante notario, debemos saber varias cosas:
1.- Infonavit NO los avala y NO los acepta, es más, NO los reconoce y si lo detecta puede vencer de forma anticipada el crédito Hipotecario y eso haría que nadie lo pudiera pagar y se perdiera la casa tanto para el comprador como para el vendedor.
2.- El vendedor seguiría siendo legalmente el dueño de la casa y el responsable de pagar la hipoteca ante el Infonavit, si importar lo que diga el contrato privado de traspaso Infonavit.
3.- Si el comprador no paga la mensualidad al Infonavit o no se la entrega al vendedor, entonces empiezan los problemas. 
4.- No importa lo que diga el contrato privado de compra venta, mientras el vendedor tenga un trabajo donde cotice ante el Infonavit, le seguirán descontando de su nómina lo que corresponde al crédito.
5.- Además de descontarle al vendedor cada mes lo que corresponde al pago de la mensualidad de la casa, debemos recordar que la aportación patronal, que es el pago que hace el patrón cada 2 meses al Infonavit y que representa el 10% de tu sueldo mensual (5% por mes), se seguirá depositando al crédito Infonavit, lo que significa que le estarás “regalando” al comprador el 5% de tu sueldo cada mes.
6.- Para el Infonavit el crédito seguirá vigente y el vendedor no tendrá derecho a un segundo crédito hasta que lo termine de pagar.
7.- Si el contrato no está bien elaborado, con los poderes necesarios y el vendedor llegara a cambiarse de ciudad, estado o país o incluso a morir, el comprador no podrá localizar al vendedor para formalizar la cancelación de la hipoteca ante el Infonavit (trámites de cancelación que debe ser realizados por el propietario de la casa y del crédito Infonavit) y eso sería un problema para el comprador.
8.- Ahora pensemos en la posibilidad de que el comprador llegara a morir, ésto generaría problemas entre el vendedor y la familia del comprador, pues podrían o no seguir pagando el crédito, o si el contrato privado de traspaso Infonavit NO indica los poderes y la transmisión de bienes en caso de fallecimiento de una de las partes sería muy complejo finiquitar la operación.

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