Apoyo Legal Inmobiliario – ¿Qué es un avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario brinda confianza a compradores y vendedores al determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Se le define como un reporte sobre un inmueble que analiza tanto el estado físico del mismo, como de su entorno para estimar su valor en ese contexto y en un tiempo determinado.
“Las metodologías de valuación son universales, pero normalmente se utilizan tres enfoques”, indica Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.
El primero es el enfoque de costos, se trata del más básico en el que se determina el costo de los ladrillos, el valor de suelo, de todas las instalaciones especiales y complementarias. El resultado indica lo que costaría reponer ese inmueble.
Asimismo, está el enfoque de mercado que implica tomar una ‘fotografía’ de lo que está sucediendo en el mercado en un momento determinado, en una zona o radio cercano al inmueble que se valuará. En este enfoque se obtiene una serie de muestras y, a través de métodos estadísticos, se calcula el valor de esa propiedad.
“Luego se hace un proceso de homologación en el cual se premia o se castiga el inmueble sujeto y eso te lleva a un valor unitario homologado promedio que después aplicas a la superficie de construcción de ese inmueble y te da el valor de mercado, por lo que -en teoría-, debería poder venderse en un lapso de 30 a 90 días más o menos”, detalla el directivo.
También está el método de capitalización de rentas que sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo a lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler, es decir, cuánto te van a pagar mensualmente descontando mantenimiento e impuestos.
Estos tres enfoques son los fundamentales, lo que cambian son las normativas a aplicar según el país o estado donde se lleve a cabo la valuación y su propósito. Por ejemplo, si el avalúo tiene una finalidad hipotecaria, o sea, si lo que se quiere es determinar el valor de un inmueble para solicitar un crédito hipotecario en México, la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si se habla de algún requerimiento fiscal, se aplica un avaluó catastral donde cada municipio emite distintas normativas a través de sus catastros.
