Apoyo Legal Inmobiliario – Las preguntas más frecuentes sobre la escrituración
¿Tengo que escriturar forzosamente?, ¿Es caro? Encuentra aquí las respuestas.
Una de las principales funciones del notario es brindar seguridad jurídica al patrimonio de las familias a través de la formalización de la compraventa de inmuebles en escritura pública.
Por ello, es necesario acudir al notario antes de realizar cualquier trámite, pago o contrato de compraventa de un inmueble para que éste revise los documentos de la propiedad y asesore jurídicamente a las partes.
Si te preguntabas cuánto cuesta, si realmente debes hacerlo y qué pasa si no escrituras tu casa, te sugerimos leer hasta el final, ya que el Colegio Nacional del Notariado Mexicano responde algunas de las dudas más comunes sobre el tema.
¿Un contrato privado puede sustituir la escrituración?
No, para la mayoría de las familias comprar una casa representa invertir todos sus ahorros y, muchas veces, el patrimonio más importante de su vida. No escriturar resulta peligroso puesto que los contratos privados y los poderes notariales no son soluciones a largo plazo y conllevan grandes riesgos para el comprador; por ejemplo, la muerte del vendedor da por concluido el poder, lo que implicaría que a la muerte del vendedor tendríamos que iniciar un juicio para probar la posesión del inmueble y con eso la propiedad.
¿Es muy caro escriturar un inmueble?
Actualmente en la zona metropolitana de la CDMX el costo de la escritura de compraventa de una vivienda oscila entre el 4% y 7% del valor total de la propiedad. La mayor proporción de este costo son impuestos y derechos que el notario retiene y tiene que pagar al fisco.
¿Cuáles son los gastos de escrituración?
Normalmente corren por cuenta del comprador, y son:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (es local, en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio)
- Derechos de registro público
- Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como, certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, entre otros; y erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etcétera); finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA.
En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?
Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR). Este impuesto solo lo pagan las personas físicas y en muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene.
Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada.
En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que también existen personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas y, hay casos, en que algunas personas físicas que tributan con el régimen de actividad empresarial sí causan este impuesto, pero el notario no se los retiene. En estos casos en particular, por la complejidad del tema, es apropiado acudir a un notario para pedir asesoría.
¿Quién es el dueño de una vivienda adquirida mediante un crédito hipotecario?
El propietario del inmueble, aun cuando el crédito hipotecario esté vigente, es el comprador. El inmueble sirve como garantía del crédito, solo en caso de incumplimiento de pago la institución bancaria puede demandar al deudor para que pague y, en caso extremo, el inmueble puede ser rematado.
José Antonio Manzanero Escutia, Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, señala que el esencial recordar que la escrituración de un inmueble es la única forma de tener la certeza jurídica de una propiedad ante terceros, incluyendo los bancos. De igual forma, es una forma de evitar fraudes inmobiliarios.
