Apoyo Legal Inmobiliario – Preguntas y Respuestas Sobre Derecho de Propiedad

El derecho a la propiedad es el derecho que tiene una persona de gozar y disponer de sus bienes, como por ejemplo de su casa, terreno, automóvil, animales, joyas, sin más limitaciones que las que establezca la ley.

El propietario de una cosa es la persona que tiene los derechos de goce y disposición de una cosa si afectar los derechos de otras personas y dentro de los límites que fijan las leyes.

En México la propiedad puede ser:

• Pública
• Social
• Privada

La propiedad pública se refiere al derecho que tiene el Estado Mexicano (Federación, Estados, Municipios), sobre bienes de dominio público como son los recursos naturales de la plataforma continental, los zócalos submarinos de las islas, los minerales, los combustibles minerales sólidos, el petróleo, el espacio situado sobre el territorio nacional, las aguas de los mares territoriales, las aguas del subsuelo, los fuertes, cuarteles, almacenes de depósito, entre otros, los cuales se encuentran señalados en el artículo 27 párrafos cuarto, quinto y octavo, 42 fracción IV y 132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Ley de Aguas Nacionales y Ley General de Bienes Nacionales.

Los bienes de dominio público están fuera del comercio, son inalienables, imprescriptibles, inembargables y no pueden deducir acciones reivindicatorias por los particulares.

El uso o el aprovechamiento de los bienes a que se refieren los párrafos cuarto y quinto del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (recursos naturales de la plataforma continental, aguas de los mares territoriales, etcétera) podrán efectuarse por los particulares o por sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas, mediante concesiones otorgadas por el Ejecutivo Federal de conformidad con las leyes que resulten aplicables, tratándose de la radiodifusión y telecomunicaciones, las concesiones serán otorgadas por el Instituto Federal de Telecomunicaciones. En el caso de petróleo y de los hidrocarburos sólidos, líquidos o gaseosos en el subsuelo no se otorgan concesiones. A efecto de obtener ingresos para el Estado que contribuyan al desarrollo de largo plazo de la Nación llevará a cabo la exploración y extracción de petróleo e hidrocarburos mediante asignaciones a empresas productivas del Estado o a través de contratos de éstas o con particulares en los términos de la Ley Reglamentaria y aquellas que resulten aplicables.

La propiedad social se compone de diversos grupos agrarios y a su vez por dos regímenes: la propiedad ejidal y la propiedad comunal que son distintas a la propiedad privada.

El artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en la fracción VII reconoce la personalidad jurídica de los núcleos de población ejidal y comunal, protege su propiedad sobre la tierra, tanto para asentamiento humano como para actividades productivas. Además la ley protege la integridad de las tierras de los grupos indígenas. La ley con respeto a la voluntad de los ejidatarios y comuneros podrá adoptar las condiciones que más le convengan para el aprovechamiento de sus recursos productivos. La Ley Agraria es reglamentaria de este tipo de propiedad.

La propiedad privada es el derecho que tiene una persona física o moral particular para gozar y disponer de sus bienes con las limitaciones establecidas por la ley.

La propiedad privada encuentra su fundamento en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos que en su primer párrafo establece: “La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a particulares, constituyendo la propiedad privada”.

La propiedad se puede adquirir de forma onerosa o gratuita.

La propiedad se adquiere de forma onerosa cuando el adquirente paga una contraprestación por el bien o un precio cierto y en dinero, por ejemplo, a través de un contrato de compraventa.

La propiedad se adquiere de forma gratuita cuando el adquirente obtiene el bien sin pagar una contraprestación, como por ejemplo, la donación o la herencia.

La propiedad también puede adquirirse cuando el adquirente se encuentra una cosa perdida, abandonada o vacante sin que nadie la reclame, y después de que el adquirente haya seguido el procedimiento para la adquisición de dichos bienes que dispongan las leyes.

Otra forma de adquirir la propiedad es por prescripción positiva o usucapión, que se da por el transcurso del tiempo, de forma pacífica y conforme a las disposiciones que establezca la ley.

Además la propiedad de los bienes se puede adquirir por el derecho de accesión es decir, el propietario tiene derecho a todos los frutos que los bienes de su propiedad produzcan. Por ejemplo, los frutos, las crías, los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales.

Los extranjeros no podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas, en una faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las playas.

Los extranjeros podrán adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones u obtener concesiones de explotación de minas o aguas, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a esos bienes. Si los extranjeros fallan a lo convenido perderán en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido.

Si, las asociaciones religiosas tendrán capacidad para adquirir bienes que sean indispensables para su objeto, con los requisitos y limitaciones que establezca la Ley de Asociaciones Religiosas y Culto Público y demás leyes que resulten aplicables.

Sí, las instituciones de beneficencia pública o privada que tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación científica la difusión de la enseñanza, la ayuda recíproca de los asociados o cualquier otro objeto lícito sólo podrán adquirir los bienes indispensables para su objeto de conformidad a lo dispuesto por las leyes que resulten aplicables.

Sí, los estados y municipios de la República Mexicana podrán adquirir y poseer todos los bienes raíces necesarios para los servicios públicos.

Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.

Las cosas están excluidas del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley. Están fuera del comercio por su naturaleza las cosas que no pueden ser apropiadas por un individuo de forma exclusiva por ejemplo la luz solar. Están fuera del comercio por disposición de la ley las cosas que la ley declara irreductibles a propiedad particular, por ejemplo los bienes del dominio público.

La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, se les une o incorpora natural o artificialmente.

Es el derecho que tiene el propietario de los bienes a todo lo que ellos producen, se les une o incorpora natural o artificialmente.

Es el acto por medio del cual el Estado ocupa bienes que son propiedad de particulares en contra de su voluntad, por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

En México el Gobierno Federal llevará a cabo la expropiación de bienes con fundamento en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y conforme al procedimiento establecido por la Ley de Expropiación y demás legislación que resulte aplicable.

La propiedad de un mueble se acredita con las facturas expedidas conforme a las disposiciones fiscales o contratos privados con los requisitos de validez.

La propiedad de un inmueble se acredita mediante escritura pública a nombre del propietario debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Si el que construye siembra o planta en terreno ajeno procedió de buena fe, tendrá derecho a que el dueño del terreno pague por ellos.

El que construye, siembra o planta en su propio terreno pero con materiales, semillas o plantas propiedad de otra persona, pero lo hizo de mala fe, tendrá la obligación de pagar los materiales, semillas o plantas al dueño de estos y además pagar por daños y perjuicios.

Las obras, siembras, plantaciones, las mejoras y reparaciones ejecutadas en un terreno se presumen hechas por el propietario del terreno y a su costa mientras no se pruebe lo contrario.

Si una persona de mala fe construye, planta o siembra en un terreno ajeno pierde lo construido, plantado o sembrado sin que tenga derecho a reclamar indemnización del dueño del terreno ni de retener la cosa.

El dueño del terreno en que se haya construido con mala fe podrá pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas al estado en que se encontraban a costa del que construyó.

Sí, el propietario de un inmueble tiene el derecho de cercarlo o cerrarlo en todo o en parte, libremente o en su caso respetando las servidumbres que tenga el inmueble y conforme a las leyes o reglamentos aplicables.

Nadie puede plantar árboles grandes cerca de una propiedad ajena sino a la distancia de 2 metros de la línea divisoria, tratándose de arbustos la distancia será de 1 metro.

El propietario podrá pedir que se arranquen los árboles plantados a menor distancia de la permitida la ley, incluso si es a mayor distancia, si es evidente el daño que los árboles le causen.

Sí, una persona puede cortar las ramas de los árboles de su vecino que se extiendan sobre su propiedad.

Sí, el dueño de un terreno podrá cortar por sí mismo las raíces de los árboles que se extiendan sobre su terreno, pero avisando previamente al vecino.

Los bienes mostrencos son los muebles abandonados y perdidos cuyo dueño se ignore.

Sí, una persona puede apropiarse de bienes muebles abandonados y perdidos siguiendo el procedimiento que dispone la ley.

Los bienes vacantes son los bienes inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido.

Sí, una persona puede apropiarse de bienes inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido siguiendo las disposiciones del Código Civil.

Los animales sin marca alguna se presumen que son del dueño de las propiedades en que se encuentren salvo prueba en contrario.

El cazador se hace dueño del animal que caza, por el acto de apoderarse de él, sujetándose a las leyes y reglamentos aplicables.

Un tesoro oculto pertenece al que lo descubre en un bien de su propiedad.

Si el tesoro es descubierto en una propiedad ajena de forma casual, serán propietarios del tesoro tanto el descubridor como el dueño de la propiedad.

Si el descubridor del tesoro hizo excavaciones en propiedad ajena sin consentimiento del dueño, el tesoro será de forma íntegra propiedad del dueño de la propiedad.

Nota aclaratoria: Los supuestos previstos tratándose de la propiedad son diversos y su configuración en la realidad puede variar y por ende dar lugar a consecuencias jurídicas distintas. Lo mencionado en este espacio es de carácter meramente informativo e ilustrativo.