¿Cuáles son los gastos al comprar una casa y cómo calcularlos?
¿No estás seguro de cuánto invertirás en el financiamiento de una casa? Descubre cómo llevar a cabo el cálculo de gastos para compra de vivienda
Si estás por comprar un bien inmueble y quieres empezar a analizar tu situación financiera y calcular el presupuesto familiar, pero desconoces los primeros gastos al comprar una casa, ¡no te preocupes!, aquí conocerás todo acerca de los pagos esenciales al adquirir una vivienda y cómo realizarlos.
No sólo se trata de pagar el monto de exhibición del bien inmueble, si no que existen otros gastos adicionales que deben costearse para la obtención de la vivienda.
Conoce a continuación de qué tratan estos gastos iniciales y cómo realizar el cálculo de gastos para comprar una vivienda.
¿Cuáles son los gastos al comprar una casa y cómo calcularlos?
- Avalúo
- Enganche o pago inicial
- Tasas de interés
- Impuestos
- Escrituración
Avalúo
El avalúo de un inmueble determina el valor real de este, es decir, el costo que debería tener dependiendo la evaluación de ciertos criterios. Este es uno de los gastos al comprar una casa que muchas de las veces no se consideran, y sin embargo, es esencial para pagar un precio justo por la vivienda y evitar pagar costos muy elevados que en muchas ocasiones los vendedores imponen.
Los criterios que se consideran para emitir el avalúo son los siguientes:
- Condiciones físicas del inmueble
- El estado de conservación con el que cuente
- La superficie que albergue
- Los metros cuadrados construidos
La evaluación de los aspectos mencionados hará posible emitir un precio de compra justo y certero para tu bien inmueble. Las personas que están autorizadas para realizar el avalúo son peritos expertos en bienes raíces, los cuales de acuerdo al artículo 3 del Código Fiscal de la Federación, deben tener autorización de las siguientes instituciones:
- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores públicos que tengan registros vigentes ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compra-venta de bienes
En donde, además, establecen que “los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan”.
¿Cómo calcularlo?
De acuerdo con el portal del Infonavit, un avalúo básico depende de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Si tiene menos de 40, el avalúo está en mil 50 pesos; arriba de 40 y hasta 100 metros cuadrados tiene un costo de mil 155 pesos; entre 61 y 100, en mil 200 pesos. Esto varía dependiendo de la institución donde solicites el avalúo.
Enganche o pago inicial
El enganche o pago inicial es uno de los primeros gastos al comprar una casa, ya que es el comienzo del pago de tu vivienda, es aquel que asegurará tu contrato de compra-venta. Este es uno de los primeros pagos que realizarás al solicitar alguno de los créditos hipotecarios que ofrecen las instituciones bancarias, ya que no está considerado en el monto de préstamo.
Usualmente, una entidad financiera te brinda del 80 al 95% del precio del inmueble, es por eso que debes calcular que tu enganche, es decir, el primer pago que te corresponderá a ti pagar para la obtención de la vivienda, es del 5 al 20%.
Ten en cuenta que mientras más alto sea el monto del enganche o pago inicial que otorgues, el monto que te prestará el banco será menor, y por consiguiente, las mensualidades que tendrás que pagar serán menores y tendrás menor riesgo de sobreendeudamiento.
¿Cómo calcularlo?
Como se mencionó previamente, el enganche debe ser de manera forzosa de un 5 a 20%, esto dependiendo del crédito que te brinde la entidad bancaria. Sin embargo, si dentro de tus posibilidades está juntar más del porcentaje especificado, esto simplificará y reducirá tus mensualidades.
Sobretodo, debes tomar en cuenta y analizar tus ingresos, calcular cuánto estarías pagando de mensualidad dependiendo del enganche que des, y partir de ahí. Intentar que los pagos mensuales no sobrepasen tus posibilidades y que quede disponible dinero para sustentar tus gastos personales.
De cualquier manera, te puedes apoyar de algún simulador de crédito hipotecario, este te apoya a calcular de una manera más precisa el monto de enganche. Asimismo, dejamos para ti algunos consejos para reunir el enganche de una vivienda.
Tasas de interés
De igual manera, otro de los gastos para comprar una casa mediante un crédito hipotecario son aquellos generados por las tasas de interés.
Las tasas de interés son intereses que se suman al pago mensual del préstamo hipotecario. En otras palabras, es la comisión que cobra la institución bancaria por cederte el dinero para la compra de tu vivienda.
Usualmente las tasas de interés son fijas, sin embargo, pueden existir excepciones en las que te encuentres con tasas volátiles y esto genere afectaciones en tus gastos personales.
¿Cómo calcularlo?
El crédito hipotecario es el financiamiento que te otorga una institución bancaria, restando el enganche, y este se divide en mensualidades. A estas mensualidades se le aumenta la comisión que cobra el banco por realizar el préstamo, es decir, el interés. El monto de la tasa de interés dependerá del costo de la vivienda y de la cantidad del enganche que hayas pagado, a partir de ahí se generan las mensualidades que van adjuntas con su respectivo interés.
También cabe mencionar que, si realizas pronto pago y haces depósitos por una mayor suma que la estipulada (si la institución bancaria donde lo solicites lo permite) el interés irá reduciendo.
De acuerdo con la CONDUSEF, las instituciones bancarias con las tasas de interés más bajas son:
- HSBC (9.65%)
- Scotiabank (9.95%)
- Banamex (10.25%)
- BBVA (10.40%)
De igual manera, puedes solicitarlo por medio de instituciones como INFONAVIT o FOVISSSTE.
Impuestos de compra
Otro de los aspectos que requieren un cálculo de gastos al comprar una vivienda es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles -ISAI-, el cual, hace constar ante hacienda que eres propietario del inmueble.
Este varía dependiendo de la ubicación en la que se encuentre el bien inmueble, por ejemplo, en Ciudad de México este impuesto llega a ser hasta del 4.5%, cuando mantiene un rango del 2 al 4.5% del costo total de la vivienda, dependiendo de la plusvalía, demanda, entre otras circunstancias.
Asimismo, estados como Coahuila y Nuevo León pueden evitar el pago de este impuesto, bajo ciertas condiciones.
El pago de impuestos es uno de los gastos al comprar una casa más importantes que se realizan de manera inicial, y sin embargo, de los que más se ignoran. Es importante generar un presupuesto sólido para poder sustentar los primeros pagos que se solicitan antes de la adquisición per se de la vivienda.
¿Cómo calcularlo?
Para calcularlo debes sacar el porcentaje que se asigne dependiendo del estado en el que vayas a adquirir el inmueble del valor catastral de la vivienda.
Escrituración
El costo de escrituración es el gasto al comprar una casa más importante que realizarás, ya que este te posicionará a ti como el nuevo propietario del inmueble.
En la escrituración se lleva a cambio el cambio del título de la propiedad de la que se realiza la transacción y esta se fija dependiendo del valor de la vivienda, y usualmente, corre por cuenta del comprador.
El porcentaje que debes pagar para la escrituración se fija dependiendo de cada estado, pero generalmente oscila entre el 4 y 7%, de acuerdo a datos brindados por el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, A.C.
Además, esto también te inscribe al Registro Público de la Propiedad, lo cual, es sumamente importante para poder comprobar que eres propietario. Otro de los gastos para tomar en cuenta dentro de la escrituración es la paga de los honorarios del notario, y así brindar una seguridad jurídica a tu inmueble por medio de la escritura pública.
¿Cómo calcularlo?
Para calcular el documento y honorarios que darán fe de la operación de la compraventa del inmueble es necesario usar el valor más alto que resulte entre el precio compraventa, el valor catastral y el avalúo fiscal, y partiendo de esto, aplicar el porcentaje correspondiente al estado en el que se encuentra.
De cualquier manera, dejamos para ti un simulador de gastos notariales para que puedas tener un valor más acertado de la escrituración.
Gastos recomendables aunque no obligatorios
- Seguro
- Asesoría profesional
- Mantenimiento
Seguro
Este es uno de los gastos al comprar una casa que no son obligatorios, pero que sin duda pueden resultar bastantes convenientes, ya que en caso de algún siniestro, sobre todo en zonas sísmicas o con tendencia a las inundaciones o derrumbes, es importante considerar la implementación de un seguro de vivienda.
Asesoría profesional
Ya sea de índole legal o inmobiliaria, la asesoría especializada siempre va a ser algo sumamente conveniente al momento de realizar una inversión tan grande como lo es de un patrimonio. Es por esto que recomendamos no tomarlo a la ligera y solicitar el apoyo de un profesional, para poder realizar una excelente transacción guiada por expertos y no existan, posteriormente, inconvenientes debido a la falta de conocimiento del tema. Asimismo, este asesor podrá ayudarte con el cálculo de gastos para comprar una vivienda.
Mantenimiento
El mantenimiento es otro de los gastos al comprar una casa que no siempre se toma en cuenta, sin embargo, en algunos casos es sumamente necesario para poder comenzar a habitarla; ya que existen viviendas que se encuentran en mal estado y por consiguiente, no se pueden habitar de manera inmediata sin traer consigo riesgos o incomodidades para ti o tu familia.
El cálculo de gastos para comprar una vivienda no se limita al monto de compra venta, si no que existen más aspectos que, de no cubrirse, la obtención de tu inmueble se puede ver obstaculizada.
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