¿Cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles?
¿Tienes un inmueble por enajenación y vas a venderlo? ¡Descubre cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles!
Si cuentas con una propiedad o terreno por enajenación de bienes inmuebles, y estás pensando en ponerla en venta, antes debes saber que, al igual que existe un impuesto para comprar un inmueble (ISAI), existe también un impuesto a pagar al vender una casa o bien inmueble. Esto se debe a que la venta formará parte de tus ingresos obtenidos a lo largo del año, y por lo tanto, deberá ser parte de tu declaración anual.
De esta manera, te explicamos a detalle qué es el impuesto sobre la renta, por qué se cobra y cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles.
¿Qué es el Impuesto Sobre la Renta?
Los ingresos procedentes de cualquier tipo de actividades económicas generan un impuesto directo que se conoce como Impuesto Sobre la Renta (ISR). Este impuesto se encuentra regulado por la Ley del ISR y, de acuerdo con la misma, debe ser aplicado tanto a personas físicas como a personas morales que residan en México, incluyendo extranjeros, y también a quienes tengan en el país un establecimiento comercial que les reporte ingresos.
El objetivo del Impuesto Sobre la Renta es que el gobierno de la Ciudad de México o de otros estados pueda disponer de los recursos necesarios para cubrir los gastos que se derivan de la administración pública y las necesidades sociales.
De aquí se obtienen los ingresos para las obras públicas, becas o apoyos federales, entre otros.
Algunos ejemplos de los ingresos atribuibles de impuestos, de acuerdo con datos del SAT, son aquellos que provengan de:
- Actividades profesionales
- Contratos de arrendamiento, construcción, compra y venta de bienes inmuebles
- Actividades empresariales
- Comercialización o fabricación de diversos productos
- Actividades artísticas o deportivas
El monto a pagar del impuesto dependerá de cada persona y su situación. Se consideran aspectos como si se tratara de una persona física o moral, cuáles son las fuentes de ingreso y sus gastos.
¿Qué es la enajenación de un bien inmueble?
La enajenación de un bien inmueble es cuando se otorga, transfiere o se da el derecho a otra persona del dominio de algo (como un bien inmueble). Puede ser mediante venta, compra, renta o incluso donación. A su vez, este derecho puede ser en tu totalidad o parcialmente.
Si un ingreso obtenido se da por medio de una enajenación, se debe pagar un impuesto.
¿Qué es el Impuesto Sobre la Renta por enajenación de bienes inmuebles?
Dentro de la lista del tipo de ingresos que requieren de un pago de impuestos se encuentran tanto el arrendamiento como la venta de propiedades. A esto es a lo que se le denomina ISR por enajenación inmuebles, es decir, por la transmisión de tu propiedad.
El ISR por venta de inmuebles es, por lo tanto, un impuesto que se debe pagar sobre la ganancia obtenida en el ejercicio de venta de un bien inmueble.
¿Cuánto se paga de ISR por venta de inmuebles?
Antes que nada, debes saber que el porcentaje a pagar por concepto de ISR por venta de inmuebles no es un monto fijo, sino variable. El pago del impuesto puede ser hasta de 35% sobre el valor de tu propiedad.
Además, existen casos específicos en los que se puede exentar el ISR por venta de casa. Por ejemplo, si el precio de tu inmueble es menor al equivalente a 700 mil Unidades de Inversión (udis), lo que representa 4 millones 376 mil pesos.
Cabe mencionar que solo se puede exentar esta obligación fiscal una vez cada tres años y que deberás tener a la mano todos los documentos necesarios para comprobar gastos.
¿Cómo calcular el ISR por venta de inmuebles?
- Realiza el cálculo de la utilidad bruta
- Aplica las deducciones autorizadas
- Acude con un notario público
Realiza el cálculo de utilidad
El cálculo de la cantidad a pagar de ISR por venta de inmuebles se realizará tomando como referencia la ganancia que se obtenga de dicha transacción.
Sin embargo, el impuesto pagado no se calculará directamente del precio al que vendiste tu antigua vivienda, puesto que se deben tomar en cuenta los gastos de adquisición del inmueble y venta, así como lo que significó para ti en primer lugar, de manera que el pago de impuestos sea justo para ti.
Para calcular la utilidad, se deberá restar del precio de venta el costo al que tú pagaste la vivienda. Con esto obtendrás la utilidad o ganancia bruta. También suele tomarse en cuenta los años transcurridos entre la adquisición y la enajenación del bien inmueble.
Aplica las deducciones autorizadas
Una vez que tengas la utilidad bruta, deberás restar los gastos que se deriven del trámite de venta de tu casa. Por ejemplo, los honorarios y las facturas al notario, gastos por anunciar la vivienda o costos del avalúo practicado, siempre y cuando cuentes con documentos comprobatorios. Estos gastos son deducibles del ISR por venta de inmuebles.
Las deducciones autorizadas por la Ley de Impuestos Sobre la Renta incluyen:
- El gasto en remodelaciones o mejoras realizadas en tu vivienda, abarcando desde el momento de su adquisición hasta el día de su venta
- Gastos notariales y gastos de escrituración
- Avalúos
- Comisiones a otros intermediarios, por ejemplo gastos administrativos
Acude con un notario público
Calcular el ISR por venta de inmuebles es un proceso que podría llegar a ser complicado, debido al número de factores que hay que tomar en consideración. Debido a esto, es preferible contar con la ayuda de un representante legal que se encargue de realizar tu declaración de impuestos.
Te recomendamos acudir con un fedatario o notario de confianza para confirmar la autenticidad de la operación y cumplir satisfactoriamente con tu obligación tributaria.
¿Cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles?
Ahora bien, para que aprendas cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles, primero debes revisar las tarifas actuales para el cálculo correspondiente, las cuales vienen en una en una tabla, donde se encuentra el límite inferior y superior.
| Límite Inferior en pesos | Límite Superior en pesos | Cuota fija en pesos | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
| .01 | 644.58 | 0.00 | 1.92% |
| 644.59 | 5,470.92 | 12.38 | 6.40% |
| 5,470.93 | 9,614.66 | 321.26 | 10.88% |
| 9,614.67 | 11,176.62 | 772.10 | 16% |
| 11,176.63 | 13,381.47 | 1,022.01 | 17.92% |
| 13,381.48 | 26,988.50 | 1,417.12 | 21.36% |
| 26,988.51 | 42,537.58 | 4,323.58 | 23.52% |
| 42,537.59 | 81,211.25 | 7,980.73 | 30% |
| 81,211.26 | 108,281.67 | 19,582.83 | 32% |
| 108,281.68 | 324,845.01 | 28,245.36 | 34% |
| 324,845.02 | En adelante | 101,876.90 | 35% |
El cálculo del impuesto que pagarás se calcula con base en la utilidad que te generó dicha transacción, una vez descontados los gastos y otras funciones notariales, la inversión inicial y otros gastos relacionados con la gestión del trámite.
Aquella persona encargada de vender, tiene la obligación de pagar el porcentaje del Impuesto sobre la Renta por la enajenación de casa por la utilidad que recibe por la venta. El porcentaje varía y puede llegar hasta un 35%.
¿Cuándo debo hacer mi declaración de impuestos?
Año con año, el SAT publica la fecha límite para declarar impuestos para personas físicas y morales. Normalmente, esta fecha se establece entre el 30 de abril y el 31 de marzo, según sea el caso. Deberás mantenerte al pendiente de la información de dicho portal y realizar el trámite correspondiente en tiempo y forma.
Una gran ventaja en la actualidad es que este trámite puede realizarse en línea, contando con un registro en la página oficial del Sistema de Administración Tributaria. Para hacer tu declaración, deberás tener a la mano tu Registro Federal de Contribuyente (RFC), así como los comprobantes y facturas de todos tus gastos e ingresos. Además, para realizar la declaración anual se debe utilizar el Declarasat.
No declarar impuestos sobre tu ingreso acumulado te hará acreedor a una multa que puede ir desde mil 400 pesos hasta 34 mil 730 pesos, dependiendo de cada situación, así que no lo dejes pasar.
A su vez, el portal de SAT, te recuerda que debes realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar tu declaración. Si por el ingreso que obtuviste del ejercicio, te retuvieron impuestos, deben emitir una constancia de pago y retenciones.
Ahora que sabes qué es el Impuesto Sobre la Renta y cómo se calcula el ISR por enajenación de bienes inmuebles, antes de anunciar tu casa en el mercado inmobiliario, investiga cuál es el porcentaje que te corresponde pagar como ISR por venta de inmuebles.
Recuerda que la plusvalía por venta de una propiedad puede incrementar con el paso de los años, lo que podría afectar también a la cantidad de impuestos que deberás pagar de forma anual.
