El sector inmobiliario emite señales de burbuja muy parecidas a las de 2008
Cuando la economía aún intenta restañar la hemorragia causada por la pandemia, no dejan de aparecer indicadores que invitan a la preocupación. Uno de ellos atañe al precio de la vivienda: los precios de los mercados inmobiliarios de todo el mundo están emitiendo unas señales de burbuja que no se veían desde el periodo previo a la crisis financiera de 2008.
Empleando la jerga habitual de los mercados bursátiles, Nueva Zelanda, Canadá y Suecia son los mercados inmobiliarios más ‘espumosos’ del mundo, según los indicadores clave utilizados en el ranking de burbuja en el precio de la vivienda elaborado por Bloomberg Economics. El Reino Unido y Estados Unidos también están cerca de la cima en esta clasificación de riesgo. España se encuentra en un lugar más discreto en la lista.
“Un cóctel de ingredientes está llevando los precios de la vivienda a niveles sin precedentes en todo el mundo”, apunta el economista Niraj Shah en el informe emitido por la agencia de información financiera. “Los bajos tipos de interés sin precedentes, los estímulos fiscales sin parangón, los ahorros bloqueados listos para ser utilizados como depósitos, el limitado stock de viviendas y las expectativas de una sólida recuperación de la economía mundial están contribuyendo”, advierte.
El análisis, centrado en los países miembros de la OCDE, evidencia también que los trabajadores que se quedan en casa y necesitan más espacio, junto a los incentivos fiscales ofrecidos por algunos gobiernos a los compradores de viviendas, también están avivando la demanda.
Para poder hacerse una composición de lugar, el ranking de Bloomberg recopila cinco indicadores clave para estimar el nivel de burbuja en el sector que presenta cada país. Entre los indicadores, los ratios precio/alquiler y precio/ingresos ayudan a evaluar la sostenibilidad de las subidas de precios. El crecimiento del precio de la vivienda, por su parte, mide el impulso actual. Para muchos países de la OCDE, los ratios de precios son más altos de lo que eran antes de la crisis financiera de 2008.
Otro indicador que incluye Bloomberg es el que mide la asequibilidad de la vivienda (una media entre los ratios precio/alquiler y precio/ingresos), el cual supera ya claramente el nivel previo a la crisis de 2008. Si la ratio de asequibilidad alcanzaba su máximo en el segundo trimestre de 2007 con un 112,6, la cifra bajó hasta un 96,7 en el último trimestre de 2012 y empezó a crecer hasta repuntar con fuerza en plena pandemia y registrar un 116,9 en el cuarto trimestre de 2020.
Incluso a medida que aumentan las métricas de riesgo, con los tipos de interés aún bajos, los estándares de crédito generalmente más altos que en el pasado y las políticas macroprudenciales vigentes, el desencadenante de un colapso todavía no es obvio. Shah incluso admite que es más probable que el período venidero se caracterice por un enfriamiento en lugar de un colapso.
Sin embargo, el riesgo es mayor cuando se produce un auge sincronizado de los precios de la vivienda, como ocurre en el ciclo actual, avisa el experto. “Cuando los costes de los préstamos empiecen a subir, los mercados inmobiliarios -y las medidas más amplias puestas en marcha para salvaguardar la estabilidad financiera- se enfrentarán a una prueba crítica”, concluye Shah.
