Lo que debes saber sobre la especulación inmobiliaria en México

¿Has oído hablar de que existe una burbuja inmobiliaria en México? Sigue leyendo para conocer qué es la especulación inmobiliaria y cómo puede perjudicar o beneficiar tu inversión en bienes raíces. 

Especular es una actividad con la que todos estamos familiarizados. Aunque no necesariamente lo hagas con intereses financieros, seguramente alguna vez has tratado de predecir las condiciones que se darán a futuro en una situación determinada con el objetivo de sacar ventaja. 

Un ejemplo muy común puede ser intentar predecir el clima de un día cualquiera para tomar la decisión de llevar el suéter o dejarlo en casa. 

Ahora bien, la especulación inmobiliaria funciona de una forma similar. Al especular, los inversionistas realizan un estudio de precios de los bienes raíces, tratando de predecir el comportamiento de determinado mercado para saber si conviene o no realizar una inversión. 

No obstante, este fenómeno afecta tanto a grandes como a pequeños inversionistas y también a aquellos que desean realizar una inversión patrimonial. Sigue leyendo para conocer qué es la especulación inmobiliaria, cuáles son sus tipos y sus consecuencias a la hora de comprar una vivienda.  

¿Qué es especulación inmobiliaria?

La especulación inmobiliaria se refiere a buscar las mejores condiciones del mercado para realizar inversiones en materia de bienes raíces, con base en una proyección a futuro. Por medio de esta herramienta, los inversionistas buscan aprovechar aquellos momentos en que las condiciones económicas y financieras permiten augurar que existirá un aumento de precios en el futuro próximo. 

Es decir, se trata de una predicción de la variación de los precios del mercado que permite que los inversionistas calculen el rendimiento que obtendrán de su inversión.

Una de las principales razones de la especulación inmobiliaria es que el inversionista la efectúa en busca de obtener un beneficio por el inmueble adquirido, ya que se realiza una inversión dando prioridad al margen de ganancia. 

¿Cómo afecta la especulación inmobiliaria a los inversionistas?

• Permite calcular una ganancia especulativa
• Genera inflación en los precios de vivienda
• Crea un auge en la oferta de nuevas viviendas

Permite calcular una ganancia especulativa

Si la especulación inmobiliaria se realiza con base en fundamentos sólidos y análisis realistas, los beneficios que podrán obtener los inversionistas serán altos. Especular puede ser una forma inteligente de invertir, siempre que se realice con un conocimiento acertado del mercado inmobiliario. 

Por ejemplo, la especulación permitiría notar que existen precios de vivienda bajos en una zona que apenas se está desarrollando. Así mismo, un inversionista sabrá que resulta conveniente invertir aquí porque existe una planeación urbanística que permite asegurar que en poco tiempo la llegada de pobladores elevará la demanda de vivienda y, por lo tanto, aumentarán los precios. 

Finalmente, hay que recordar que el objetivo de toda inversión es obtener un alto margen de ganancia.

Genera inflación en los precios de vivienda

La especulación inmobiliaria inevitablemente ocasiona cambios en el comportamiento del mercado inmobiliario. La creencia de que los precios subirán en un futuro hace que la demanda de inmuebles aumente por miedo a perder la oportunidad. Por consiguiente, los desarrolladores y propietarios aprovechan para fijar un precio de demanda más alto.

Para muestra, en el caso de México, durante el primer semestre del 2021 la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reportó un alza del 7.1% en el promedio de precios nacional en comparación con el año pasado. No obstante, a lo largo de los años el precio de la vivienda en el país se ha elevado más del 40%.

Crea un auge en la oferta de nuevas viviendas

La demanda inmobiliaria que deriva de los precios de vivienda atractivos, impulsa a los desarrolladores y constructores a satisfacer las necesidades del mercado por medio de nuevos proyectos de construcción. 

De tal modo que la especulación inmobiliaria impulsa la creación de nuevos desarrollos de vivienda, pero además, lleva a los desarrolladores a mejorar las propiedades ofertadas en busca de atraer a los compradores. 

¿Cuáles son los tipos de especulación inmobiliaria que existen?

• Especulación urbanística: se trata de realizar inversiones en zonas que cuentan con un desarrollo inmobiliario en expansión, pero cuya ubicación presenta señales de que pronto se convertirá en un espacio urbano. El tipo más frecuente de inversión que se realiza por especulación urbanística es en lotes de inversión. 
• Pronóstico de precios al alza: en este tipo de especulación inmobiliaria se realiza una inversión en propiedades que tienen un valor muy bajo y que pueden venderse a un precio mayor en un futuro, dependiendo de factores como el aumento de la demanda de vivienda en la ubicación o mejoras estructurales realizadas al inmueble. 
• Predicción sobre caída de precios: en estos casos, la especulación inmobiliaria permite augurar que el precio de un inmueble ha alcanzado ya su punto más alto y que, a partir de entonces, comenzará a perder valor. Antes de que esto suceda, el propietario decide vender la propiedad, con la intención de volver a comprarla cuando ésta haya bajado de precio.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Se dice que existe una burbuja inmobiliaria cuando la especulación ha ocasionado un incremento desmedido en los precios de las propiedades y, a su vez, un exceso en la oferta de bienes. 

Para entender cómo se forma una burbuja inmobiliaria y cuáles son sus efectos, es necesario entender los pasos del proceso de especulación inmobiliaria. El proceso de especulación comienza cuando los inversionistas auguran que habrá un aumento del precio de la vivienda, por lo tanto, aquellos que cuentan con los medios para invertir, comienzan a adquirir bienes. 

Al elevarse la demanda de inmuebles por este deseo de invertir, los desarrolladores y empresas constructoras del país tratan de satisfacer las necesidades del mercado por medio de la creación de nuevas viviendas. 

Esto, por un lado, puede ocasionar que los precios de materiales indispensables se eleven y, por lo tanto, el resultado final sean propiedades con un precio de venta mucho más alto que el preexistente. 

Por otro lado, es probable que las empresas inmobiliarias también quieran sacar provecho de la alta demanda, razón que los llevaría a aumentar los precios. 

El alza ocasionada, tanto en los precios de los inmuebles como en la oferta de vivienda, crea lo que se conoce como burbuja inmobiliaria 

¿Quién determina el precio de la vivienda en México?

Si bien, debido al libre mercado, son muchos los factores que intervienen en la fijación de precios para la vivienda en México, existe un Índice de Precios de la Vivienda. Dicho análisis es elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y permite llevar un registro de la variación de precios con el paso de los años, para identificar la existencia de una posible burbuja inmobiliaria en México. 

Dentro del Índice de Precios de la Vivienda, que se publica de manera trimestral, se clasifican los precios de vivienda de acuerdo con factores como el tipo de vivienda (nueva o usada), su ubicación, ya sea en zona metropolitana u otros municipios, y el nivel socioeconómico al que está enfocada. 

Contar con esta herramienta permite a los inversionistas realizar una especulación económica realista, con base en la situación actual del mercado inmobiliario, antes de invertir. 

Así mismo, permite a las autoridades combatir la inestabilidad de precios de vivienda y evitar que surja una burbuja inmobiliaria en México que afecte a aquellos que se encuentran en situación de desigualdad social. 

En la búsqueda de asegurar el acceso a una vivienda digna para los sectores más vulnerables, el gobierno crea diversos apoyos de vivienda social. Estos tienen por objetivo brindar financiamiento a las familias más necesitadas y crear proyectos de vivienda a precios accesibles.