Lo que debes saber sobre la Tasa Interna de Retorno en transacciones inmobiliarias
Te explicamos todo lo que necesitas saber acerca de la Tasa Interna de Retorno, así como otros conceptos que lo acompañan en el proceso de las transacciones inmobiliarias
El mercado inmobiliario puede parecer, a primera vista, un asunto complejo y lleno de retos para quienes no están familiarizados o no cuentan con una educación formal en este sector.
En realidad, aunque no cuentes con una amplia capacitación en el tema, es importante entender conceptos generales, si estás interesado en las inversiones inmobiliarias. Uno de los conceptos que más te serán de utilidad es el de qué es la Tasa Interna de Retorno, sigue leyendo para entender su funcionamiento.
¿Qué es la Tasa Interna de Retorno?
En el mundo de las inversiones, la Tasa Interna de Retorno (TIR) o tasa de rentabilidad interna, es utilizada como bandera verde en los proyectos de inversión. Es decir, la TIR indica si un proyecto cumple con la rentabilidad mínima esperada y ayuda a decidir si este es viable o no; de esta manera, el riesgo de pérdida de la inversión se reduce.
Si bien, influye como un factor decisivo para los inversionistas, no es el único que interviene en el proceso de inversión. A continuación, explicaremos los conceptos principales para ayudarte a entender mejor qué es la Tasa Interna de Rendimiento.
Conceptos clave
Los criterios más importantes para evaluar un proyecto de inversión inmobiliaria son:
- Cash flow
- Tasa de descuento
- Valor Actual Neto
- Payback
- TIR
Cash flow
También se le conoce como flujo de caja o flujo de tesorería. Si bien es un término ampliamente conocido en la contabilidad, ya que se refiere a la liquidez que una empresa puede crear en un periodo determinado de tiempo, en las transacciones inmobiliarias el concepto se modifica un poco.
En el sector inmobiliario, este indica el nivel de liquidez que un inmueble puede generar para solventar gastos. Para calcular el valor del cash flow es necesario aplicar la siguiente fórmula:
Beneficio neto + amortizaciones + provisiones
En esta fórmula, se indican:
- Beneficio neto: indica el monto disponible después de haber solventado todos los gastos.
- Amortizaciones: refiere a la pérdida del valor que experimenta el inmueble con el paso del tiempo por su uso.
- Provisiones: son los recursos almacenados para hacer frente a gastos futuros.
Tasa de descuento
Es necesario para calcular el Valor Actual Neto, del que hablaremos después, ya que indica el valor futuro del cash flow. Este se compone del costo total de la inversión inicial o el grado mínimo de rentabilidad que debe tener el proyecto y la tasa de riesgo.
Valor Actual Neto
A través de este criterio, se puede hacer un estimado de la ganancia que se obtendrá por la inversión inmobiliaria. Para calcularlo, es necesario tener actualizados todos los flujos de caja con una tasa de descuento que indique el riesgo de pérdida de la inversión, misma que será descontada de la inversión inicial.
Payback
También nombrado como plazo de recuperación, es el periodo de tiempo estimado que se necesita para que el proyecto recupere la inversión inicial, por lo que también es un factor decisivo a la hora de evaluar un proyecto inmobiliario en el que se quiere invertir.
¿Cómo se calcula la TIR de una inversión inmobiliaria?
Ahora que hemos revisado todos los conceptos involucrados en la evaluación de una transacción inmobiliaria, explicaremos cómo se calcula la TIR.
Para hacer el cálculo, necesitamos aplicar la siguiente fórmula:
En la que:
VAN: es el Valor Actual Neto
I0: es la inversión inicial
Ft: es el cash flow por periodo de tiempo
n: es el periodo de tiempo
Una vez realizada la fórmula, la tasa de descuento (k) se aplicará al resultado y se tomará en cuenta el siguiente criterio de aceptación:
- Tasa Interna de Retorno > k: si este es el caso, la transacción inmobiliaria puede aceptarse, ya que el rendimiento generado es mayor a la tasa de rendimiento mínimo deseada y, por lo tanto, se están logrando los beneficios estimados.
- Tasa Interna de Retorno = k: este es el contexto de la fórmula de ejemplo donde el VAN es igual a 0 por lo que, de ser un caso real, hacer la adquisición o participar como inversionista en el proyecto inmobiliario no es recomendable, a no ser que la TIR muestre signos de incrementar y, con esto, convertirse en una inversión potencial.
- Tasa Interna de Retorno < k: la transacción o el proyecto debe ser rechazado porque no es capaz de generar los ingresos previstos y, por lo tanto, cubrir la tasa mínima que se requiere para la inversión inicial.
En este sentido, es importante considerar proyectos de inversión alternativos para que puedas realizar una evaluación de oportunidades sin tener que verse limitado por las pocas opciones de inversión.
Esta fórmula se puede desarrollar automáticamente en programas como Excel u otras plataformas de cálculo especializadas. Te presentamos los pasos a seguir para insertar la fórmula de la Tasa Interna de Retorno en dos de los programas más usados.
Instrucciones para insertar la fórmula TIR en Excel:
- Seleccionar la celda donde se ubicará el resultado.
- Ubicar el símbolo de funciones en la parte superior derecha de la barra de herramientas.
- Desplegar las opciones y seleccionar “más funciones”.
- El generador de fórmulas permite buscar la función por nombre por lo que deberás escribir en la barra de fórmulas “TIR”.
- Excel muestra 3 tipos de TIR: TIR, TIR.NO.PER y TIRM. Para el cálculo tradicional, la opción es TIR.
- Seleccionar TIR y dar clic en “insertar función”
Instrucciones para insertar la fórmula TIR en Hoja de cálculo de Google:
- Seleccionar la celda donde quieres ubicar el resultado.
- Ubicar el símbolo de funciones en la parte superior derecha de la barra de herramientas.
- Desplegar la barra de opciones y seleccionar “finanzas”.
- A continuación se mostrará el catálogo de funciones disponibles por orden alfabético por lo que solo queda buscar la opción TIR.
- Una vez seleccionada, deberás dar click en las celdas donde se encuentren los datos dados de los flujos de caja y la tasa estimada.
Y listo, con estos sencillos pasos no necesitarás calcular la Tasa Interna de Retorno manualmente. Sin embargo, lo más recomendable es acercarse a un experto en la materia para recibir una asesoría más amplia. Una excelente opción es acudir con tu contador; si no cuentas con uno, este es el momento perfecto para recibir asesoramiento y poner orden en tus finanzas.
